Rentrée 2020

Analyse par Jauffrey Ianszen, Directeur Général Access Courtage Groupe

À peine les premières recommandations du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) tombées fin janvier, la grande majorité des partenaires bancaires augmente leurs taux sur les durées les plus longues et demande désormais un minimum d’apport.

Malgré une baisse de 0,05% à 0,15% dans les banques qui souhaitent booster leur production de crédit en ce début d’année (pour atteindre plus rapidement les objectifs annuels) et répercuter les récentes baisses du taux d’emprunt d’Etat à 10 ans – repassé en territoire négatif – les évolutions du mois de février témoignent de l’orientation souhaitée et recommandée par le HCSF.

Des conditions d’octroi durcies

Avec une remontée des taux de l’ordre de 0,05% à 0,20%, les premiers effets se font déjà sentir, notamment sur le durcissement des conditions d’octroi pour les investisseurs, les durées longues ou encore les revenus les plus faibles avec peu d’apport.

Certaines banques viennent ainsi d’imposer des seuils d’apport minimum pour prêter aux revenus les plus bas, quand d’autres refusent systématiquement le sans apport ou cherchent à limiter les prêts sur 25 ans, demandant l’ensemble des frais en apport, particulièrement aux revenus modestes.

Les taux moyens sont donc en légère hausse passant à 1,10 % sur 15 ans, 1,25 % sur 20 ans et 1,55 % sur 25 ans, tout comme les taux records arrivant à 0,75 % sur 15 ans, 0,95% sur 20 ans et 1,05 % sur 25 ans.
Présenter un dossier sans apport sur les longues durées (25 ans) c’est aujourd’hui difficilement défendable. Nos clients doivent avant tout préparer leur projet en épargnant, avoir une bonne tenue de compte et être très vigilant sur leur saut de charge (cf : la différence entre le loyer payé avant l’acquisition et le montant du remboursement demain – ex : mon loyer est de 800€, demain mon remboursement est de 1300€, je dois donc impérativement veiller à ce que les 500€ de différence soit abordés par ma tenue de compte).

Les investisseurs au premier rang des concernés …

D’après les dernières données sur la production mensuelle de crédits à l’habitat de la Banque de France, si 24,8% des crédits dépassaient les 35 % de taux d’effort en septembre 2019, ce chiffre concernerait davantage les investissements locatifs (33,95 % – pour lesquels plus d’1 prêt sur 3 dépassaient les 35 % d’endettement) que les primo-accédants (18,83 %) qui seraient moins d’1 sur 5 à atteindre ce seuil.

À noter que certaines banques refusent déjà de prendre les dossiers d’investisseurs locatifs…ou ont modifié leur façon de calculer l’endettement en renonçant au calcul en différentiel, qui auparavant leur permettait d’accroitre la capacité d’emprunt de ces investisseurs.
Sauf que faire de l’investissement locatif en loi défiscalisation pour réduire sa pression fiscale et être endetté à moins de 33 % est extrêmement rare sur le marché …

Vous l’aurez compris l’année 2020 s’annonce moins facile sur les conditions d’octroi de crédit, d’où l’importance de se faire assister dans sa demande de financement par un courtier spécialisé.